容积率仅1.01，无销售指导价……2月27日，华润置地以60.24亿元摘得顺义区后沙峪镇温榆河SY00-2101-2007、2008宅地，楼面价约3.5万元/平方米，这也是北京中央别墅区时隔十年再次出让超低密度地块。业内认为，低密+指导价的取消，意味着高端市场有供应的回归，华润此番豪掷60亿元拿地，也预示着对市场的信心。
1.01超低容积率
华润置地摘得后沙峪超低密度组团地块容积率仅为1.01。其中，SY00-2101-2007地块用地规模约6.55万平方米，地上建筑规模约6.62万平方米，容积率1.01。SY00-2101-2008地块用地规模约为10.49平方米，地上建筑规模约10.59万平方米。
值得一提的是，两宗地块均为超低容积率、24米限高及双地块联动开发的规划，成为自限墅令实施以来，北京市场上少见的低密度住宅项目之一。这也是继2014年广宇发展以29.3亿元摘得顺义新城第21街区地块，打造出鲁能优山美地D区项目之后，中央别墅区时隔十年再次推出如此低容积率的住宅用地。
记者梳理发现，上述地块所在板块内别墅存量市场目前呈现断供型稀缺。例如龙湖滟澜山、龙湾别墅项目均已清盘，中铁诺德阅墅去化率超70%。改善类项目例如保利建工·星宸和煦、和光瑞府也近尾声。
而2024年9月懋源以43.2亿元底价竞得容积率为1.1的后沙峪西泗上村棚改地块，2025年初公布总平面设计图，但至今尚未开盘。在业内人士看来，华润置地入局将有效填补六环内近新房别墅市场的空白，形成对望京、中关村外溢高净值客群的强吸附力，并为顺义高端住宅市场提供新的供给选项。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，后沙峪组团地块背靠温榆河公园，区域内绿化覆盖率超过60%，超低容积率将会成为北京近些年来罕见的低密生态住宅用地，并且顺义温榆河板块本身就是北京高端住区的代名词，未来产品具有稀缺性，溢价空间充足。
聚焦地块调整与产品
为了更好地适配中央别墅区的高端居住需求，2025年2月8日，北京市规自委顺义分局特意发布了一条补充公告，允许2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算。
张凯认为，这意味着原本只属于2008地块的街坊路可以按照市场需求灵活设计布局，甚至可以将两地块作为一个整体开发，这对于开发商来说能够降低开发成本，获得更丰厚的利润空间。
据张凯介绍，该板块内高净值客群沉淀深厚，2024年顺义新房成交5215套，居北京全市首位，其中后沙峪板块以5.7万元/平方米均价贡献774套，显示出高端购买力的持续释放。然而，高达60.24亿元的起拍价格也让众多房企望而却步，最终仅有华润置地一家房企以底价摘得。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，该宗地块房屋的建筑高度有严格限制，这可能使得一些房企难以达到预期的利润目标，因此选择不参与竞拍。其次，这块地属于二类居住用地，且地理位置相对远离市区，这可能对部分房企的吸引力构成一定影响。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，结合最近的平原多点地区好房子设计导则，华润置地在该项目上定会充分应用设计导则中的适应性条款，以极致化的产品设计打造适配中央别墅区的改善型居住产品。诸如客厅挑空、露台、阳台等空间营造，以及通过绿植软隔出的私家庭院，都将融入项目中。这不仅提升了产品力，也为未来片区周边规划的两宗住宅地块树立了范本，为购房者带来更加优质的居住体验。
记者 王寅浩 李晗
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