百年老公寓，为何抢着买？

近期，拥有120多年历史的纽约华尔道夫公寓首批成功出售，根据官方记录，销售额超过700万美元。此次纽约华尔道夫公寓的回归，或将会再次刷新纽约最奢华公寓的标准。事实上，近年来不少“百年”公寓焕新回归，在住房及租房交易市场十分火热，其投资价值和使用价值不断被刷新，购买者的年纪也趋向年轻化……这些“老”公寓资产正在发生哪些变化？

华尔道夫公寓高价开售

近期，纽约华尔道夫酒店（Waldorf Astoria New York）经过近十年的翻新改造，酒店部分即将在今年春天开业，首批纽约华尔道夫公寓已开始出售。根据官方记录，华尔道夫公寓至少已签署三份合同，销售额超过700万美元，其中三套公寓的成交价格分别为180万美元、250万美元和300万美元。

2017年，纽约华尔道夫开始进行修复改造，进入全新里程，变身“酒店+住宅”模式。这座建成于1931年的宏伟纽约历史建筑，18层以下的房间将延续纽约华尔道夫酒店的传奇，全新升级酒店套房和全部设施，仍以“酒店”重生，大楼18层以上的房间将改造为375套可购买的豪华产权公寓，向全球买家开放。

公寓业主不仅享有和酒店住户一样的24小时送餐、衣物送洗等服务，还享有超过5万平方英尺的公寓专用公共空间。包括25米长的天窗泳池、健身中心、娱乐休闲空间、游戏室和私人影院，同时还可使用酒店提供的高端配套服务设施，其中包括30,000平方英尺的水疗中心、餐厅、宴会厅和会议室。

尽管华尔道夫公寓已完成首批交易，酒店部分仍在筹备之中，预计将于2025年春季重新开业，并已于去年12月10日开放2025年9月之后的预订。

华尔道夫酒店自1931年开业以来，一直是纽约的地标建筑，曾接待无数世界政要、社会名流和商业领袖。2015年，中国安邦保险集团（现大家保险集团）以创纪录的19.5亿美元的价格从希尔顿集团手中购得该物业，并签订了100年管理协议，由希尔顿继续运营酒店。不久后中国安邦保险集团宣布，华尔道夫将计划停业三年进行大规模的翻新。原有的1,400间酒店客房被改造为375套公寓和375间酒店客房，这使其成为最大、最复杂和最昂贵的公寓改建和酒店重建项目之一。

后来华尔道夫划归至大家保险集团，酒店却因多方面原因数次推迟重新开放的时间，翻新成本也从最初预计的10亿美元飙升至超过20亿美元，直到去年才最终确定将在2025年春季开业。

值得一提的是，华尔道夫酒店知名的“星光厅”，将改建成四季常温的室内游泳池——长达82英尺的“星光泳池”。据媒体爆料，想在这里畅游一番，“门票”需要180万美元，因为只有塔楼的住户才可以进入。房型上，纽约华尔道夫公寓提供从单间公寓到四居室及顶层复式等不同户型，部分套房还配备私人露台，起售价为187.5万美元。

2017年的2月28日，是华尔道夫作为酒店运营的最后一天。按照这一计划，安邦支付1亿美金的员工遣散费和10亿美金的改造费用。据当时金融时报估计，项目完成后，大家保险可以获得40亿美金的利润。

120多年以来，华尔道夫酒店历经无数名人名流的下榻，见证了纽约甚至美国的历史，接待过的各国政要数不胜数， 包括丘吉尔，戴高乐和伊丽莎白女王。纽约华尔道夫公寓这一次的回归，将会再次刷新纽约最奢华公寓的标准。

“百年”公寓抢着买

除却纽约华尔道夫公寓，世界上还有一批“老”公寓让人念念不忘。

伦敦海德公园文华东方酒店所在的大楼始建于1889年，曾是当地著名的豪华单身公寓，历经岁月变革，这里一度成为英国皇家陆军“特种空勤团”（SAS）的总部，还曾是英国女王舞蹈老师的宴会场所。文华东方酒店集团于1996年购买了这间酒店进行全面装修。2018年，酒店遭遇了一场意外火灾，于是耗资超过1亿8500万英镑（折合人民币超过16亿元）进行重修，如今已经完成了全部的翻新和修复工作。

酒店顶层公寓套房包含三间卧室、三间浴室、一间私人餐厅、两间厨房，可饱览海德公园与伦敦城市天际线的绝美景致，是整个伦敦最大的套房之一，其价格也平均每晚42,000英镑。

2022年，文华东方宣布旗下位于巴塞罗那黄金地段——感恩大道和对角线大街交界处的Grand Penthouse豪华公寓改造全部完成，即日起对外公开销售。这处黄金地段、极尽奢华的豪华公寓大楼，此前是德意志银行巴塞罗那总部。所有在售公寓中，顶层650平方米跃层豪宅的售价，将创下巴塞罗那在售公寓价格记录——每平方米价格超过6万欧元，整套顶层豪宅报价超过450万欧元。

2023年年初，一位神秘的亚洲富豪花了4000多万欧元，买下了巴塞罗那文华东方私享宅邸最贵的顶层复式豪宅。其出价创下了西班牙史上最贵顶层公寓的纪录，每平方米的房价超过了61000欧元，同样打破了西班牙全国的纪录。

在国内，也有这样不少历史悠久的公寓，焕发着新的生命活力。

2024年上海静安宾馆宣布将更名为“海格公寓”，这也是它最初的名字。整体的改造尽量恢复原来西班牙建筑的特色，从外立面到部分内部结构都保留原貌，把它恢复到1934年时的风格。不久的将来，“海格公寓”将以涵盖高端公寓及精品商业区的综合体重回大众视野。高端公寓部分包含62套不同面积的房间，同时配有会议室、健身房、活动室以及酒廊等，为客户提供酒店式的服务。

位于上海市徐汇区复兴中路1331号上的“黑石公寓”，又叫“复兴公寓”，建于1924年，曾号称“中国最好的公寓”。该公寓建成之后，其先进和奢华程度令人叹为观止。该楼包含31间大、中、小型套房。所有卧室都建有提供冷热水的浴室，厨房内均配有冰箱、煤气灶及小型洗衣设备，公寓内还设有四季恒温泳池、餐厅和舞厅。大楼的顶层是一座屋顶花园，户外还设有3座网球场及12个停车库。在服务方面，如果客人需要，公寓还可提供餐食服务。

此外，公寓还提供了电梯、中央供暖和佣人服务，公寓的创建人宋合理甚至还聘请了一位外籍管家。由于环境优雅，设施先进，Blackstone Apartments在1925年的招租广告中干脆直接打出了“中国最好的公寓”这样的旗号：中国最好的公寓。拎包入住或空屋租用均可，网球场、游泳池、舞厅免费开放。还可提供宴席服务、无线电服务等。租金适中，地址坐落于法租界黄金地段。

复兴中路1363号坐落着建于1929年的法国公寓式里弄克莱门公寓，“克莱门”3个字取自上海法商电车电灯公司的大班、比利时人克莱门的名字。复兴中路1363弄克莱门公寓（Clements Apartments）又名玉门公寓，小区内共有五幢房屋，建于1929年。由比利时人克莱门与教会一起设计投资兴建，是五幢西式楼房组成的旅馆式公寓，在当时，“套房供包月出租”吸引了不少外国人。成为当时主要供少数外国人吃喝玩乐的服务场所，也有少数中国富商豪绅搬入居住。

在不少人的眼中，河滨大楼是被影视剧带火的，从《蜗居》到《何以笙箫默》再到《我的前半生》再到《上海女子图鉴》，河滨大楼一次次出镜，知名度可谓一次更比一次高。但事实上这栋老公寓，一直以来都充满了传奇色彩。大楼主人是曾经上海滩赫赫有名的房地产大王沙逊。于1935年建成，初名河滨公寓，是上海最早的苏州河水景住宅。曾是亚洲最大公寓，有着“亚洲第一公寓”的美称。

还有常德公寓，张爱玲在这里遇见胡兰成，在这里写下了诸多作品，和年轻时的朋友炎樱在顶楼留下笑容灿烂的旧照，还曾在这里写下《公寓生活记趣》：“公寓是最合理想的逃世的地方，在公寓房子的最上层你就是站在窗前换衣服也不妨事！”

武康大楼，旧称东美特公寓，原名诺曼底公寓（I.S.S Normandy Apartments），位于上海徐汇区淮海中路1842-1858号。大楼始建于1924年，由万国储蓄会出资兴建，占地面积约1700平方米，以其巨轮般的外形而闻名，不仅是上海第一座外廊式公寓大楼，还是世界上仅存的三座船型建筑之一。根据网络上的报价，武康大楼的均价已超过每平方米15万元，一个93平方米的小公寓售价也高达1400万元。2021年，网传武康大楼老业主放盘出售一套建面176㎡，报价仅3050万的一套房源，挂牌当日据传已有100组客户看房。

近几年，武康大楼突然蹿红为“文青宇宙中心”，最夸张时，3天内来了40万人。大部分外地游客坐高铁过来，第一站就直奔武康大楼，第二站才是外滩。这些围观者倾向于体验都市生活方式——看完武康大楼，买个冰激凌或喝杯咖啡，拍好看的照片。

对不同的人来说，公寓所被赋予的定义不尽相同。对于才女作家张爱玲来说，公寓是最理想的逃世之地；对于法国银行家Olivier Sarkozy来说，公寓是收藏品；对于好莱坞演员Michelle Williams来说，公寓是城市最佳观景点。公寓，豪宅，很多人不会把它们联系到一起。但在全世界，公寓即豪宅的风潮已经是汹涌澎湃。这些“初代网红豪宅”“百年”过去，依旧火热。

老公寓都有谁在买

老公寓：凭什么这么贵？又有谁在买？成为不少人心中的疑问。

首先，“老”公寓扮演的角色正在发生变化。爱默生说过：“城市是靠记忆而存在的”。城市中的老建筑就代表了一座城市的记忆，它是一座城市的个性所在，因为它是不可再生的。这些拥有历史底蕴的“老”公寓，完美地融合着城市的A、B面，可以看到不同时空的对话，历史与现代、理性与疯狂在这里共生，并激发出更坚韧、深邃、持久的生命力。

历史文化的沉淀及底蕴使其魅力高涨，受人追捧，而价格也是一路高涨，可以说每一幢公寓都是珍藏级，价格也是以亿为单位，让不少人望而却步。“老”公寓们已不仅仅是房子，它是优秀历史建筑的“活化石”，更是一种文化的传承。

与“一百年”前社会名流对居住环境的高要求不同，现在的购买者更看重老公寓背后的人文与历史底蕴，将其视为能够体现个人品位的收藏品。比如十多年之前，上海老公寓的市场估值和周边的新公寓估值逻辑差不多，仅从其所处的地段、品相、占地面积等基础数据来评估，这几年来，除基础数据外，买家们会更看重昔日营造商背景、建筑风格元素、屋内历史物况、风格是否完好保存等因素，甚至，连房子里以前住过什么人、有过怎样的家族典故都为看房者们津津乐道。

其次，稀缺属性背后的“身份”价值。古希腊哲学家亚里士多德曾说：登高望远，不是为了被整个世界看到，而是为了看到整个世界。纵观全球知名顶级品牌公寓，几乎大都选址都市核心区域。具有“稀缺性黄金地段”“占据城市绝对的中心““标志性建筑”“鹤立鸡群的高度”“不可复制的城市风景”“可遇不可求”等典型特征，顶级公寓因此令无数财富领袖趋之若鹜。

这种顶级公寓情结是世界性的。拥有顶级公寓一直是拥有高级财富的标志，它是最终的地位象征，被认为是富人和名人的终极战利品。超高净值人士愿意以最高的价格购买最好的房产。1963年索尼创始人盛田昭夫在曼哈顿第五大街的公寓置业，与世界500强CEO为邻；卡塔尔前任首相哈马德以高达1.4亿英镑买下位于全球最昂贵公寓海德公园一号顶层总面积1858平方米复式公寓，该公寓可俯瞰白金汉宫花园。让这些世界级的大人物不惜以重金将其收入囊中的原因在于，这些顶级公寓本就定义了身份、品位、圈层、视野和财富。

同时，数量上的稀缺，也让这些“古董”更加值钱。还以上海为例，据现有资料显示，上海市现存老公寓（洋房）4000-5000幢。2004年起，上海市房地局第17号文件规定，国有花园住宅只租不售。现存私有产权的老公寓（洋房）总共也只有500—600栋，在沪上一家知名老洋房经济企业担任市场总监的陆伟告诉我们，产权清晰、可供出售的老洋房全市只有300栋左右，这之中的一些还亟需修缮。

再者，购买的“受众”正在愈发趋于年轻化。早期的买家以外籍人士和有过留洋背景的人士为主。这些年，国内本土的企业家、投资界的大佬、对老上海有情怀的“土著”、一线明星影星等，也开始入手“老”公寓。据一位公寓业务从业者透露：“目前见过年龄最小的买主是90后。”对于80后、90后而言，他们更喜欢具有人文历史底蕴的住宅，希望在保留老房子原有结构的基础上增添一些时尚元素。“老”公寓是一种性感的文化象征和符号，让他们在同龄人中脱颖而出。

这些“老”公寓的物业设计很有特点，独具时代文化和艺术风格色彩，这一点在现在很多新的公寓楼身上，已经很难觅得。当前千篇一律的公寓建造风格已经让很多个人喜好分明的买家感到厌倦了，这些“老”公寓让他们顿时眼前一亮。而且这种公寓经过翻修之后，呈现出的现代与古朴结合的特点，对一些追求生活品质的高素质租客来讲，简直是难以抗拒。

最后，从资产运营角度来看，“老”公寓们升值潜力巨大。一方面，房产投资本质上是一种资源的占有。尤其在市场进入冷静期之后，越是核心的地段，越是好的产品，价值越稳定。根据历史成交记录，可以看到那些“老一辈”的高级公寓房价依然坚挺。无论住房市场是涨还是跌，这些自带“价值”的公寓价格都和市场毫无关系，而且非常稀缺，是完全的卖方市场。

一方面，“老”公寓也可以改造成个性化办公地或商业活动的接待地，使用和租赁价格同样昂贵。例如，郭敬明创办的最世文化公司办公地点就在上海静安区的三栋独立洋房中；上面提到的黑石公寓一楼被翻新成集图书、文创、咖啡、音乐等一身的潮流艺术空间；还有一些“老”公寓被改造成餐厅、博物馆、展览厅等公共场所，在上海著名的花园洋房马勒别墅举办婚礼，仅草坪和别墅一楼的宴会空间的租金就达到了10万元人民币。

本土老公寓开发难点思考

近些年，无论是巴特罗公寓与隈研吾强强联手，花2.4亿爆改；还是纽约上西区最著名的建筑之一——The Belnord翻新成95套公寓式住宅；亦或是93年历史的华尔街1号，从顶级办公楼变身豪华公寓……

不难发现，随着商业地产市场的变化，“老”公寓的翻新，或者“百年”历史的建筑改造成为公寓的案例在全球范围内屡见不鲜。换句话说，“老”公寓使用权的新价值正逐渐被人们所认识和重视，正在呈现出从投资到居住的双重价值。

整体来看，国内的“老”公寓资产虽然不少，但大部分公寓资产仍处于初始开发阶段，主要面临以下3个主要突出问题。

一是专业人才匮乏，管理体系仍需要完善。有“全球最贵豪宅”之称的伦敦海德公园一号以66万元/平方米的价格惊艳世界，最大的楼王价格将近13亿元人民币，它的物业费高达1300 元/平方米/年。但这里的业主从不在乎物业费的价格，他们所在乎的是独一无二的服务。

其主要原因或是由于公寓行业在我国的发展仍处于探索阶段，大部分管理人员来自房地产中介企业及房地产开发企业，同时还包括酒店管理企业及互联网公司等机构，这些管理人员对公寓行业的发展缺乏全面的认知。

他们一方面需要考虑如何借助组织架构及IT系统来构建出相对完善的公寓企业运营管理体系，另一方面又需要为不同层次租客提供满足其需要的产品及服务。除此之外，当前我国尚未形成完善的公寓管理人才培养机制，这同样使得人才匮乏问题成为阻碍公寓行业发展的重要因素之一。这或许也是那些顶级公寓引进华尔道夫、文华东方等高奢酒店集团团队的重要原因之一。

二是要实现从“造房子”到“造生活”的思维转变。不完全是私人住宅，也不完全是普通的酒店住宿，国外的公寓很多就是做着“长租酒店”的生意，或者叫公寓式酒店。这种独特且越来越受欢迎的混合设施让客人能够享受更加个性化、如家般的体验，同时使用豪华的酒店设施，如游泳池、健身房和现场餐厅。无论是短期住宿还是长期游览住宿，公寓式酒店都能为现代旅客提供舒适与独立的完美平衡。

正如张爱玲在《公寓生活记趣》中说：“假如把时光放在精致的洋房里，生活就真成了梦中的那样。”但目前国内的公寓多为满足“安居”需求，只有少部分的酒店式服务式公寓能够同时满足“安居”和“旅居”的需求。公寓不再是“房子”，而是“生活”的重要部分。比如希腊Bob W Eolou 公寓酒店系列位于标志性城市雅典市中心，专为居住、工作或娱乐而设计，并配备了在希腊设计和制造的家具，提供人们需要入住数天、数周、数月或更长时间的所有居家和度假舒适设施，带来深度体验的当地生活。

三是高标准和个性化的“矛盾”。能够让时代精英群体集体选择的住宿场所，一定是能将他们的审美、生活方式和精神需求集结于城市、展现于生活。现有顶级品牌公寓的设计共同点在于，希望寻找到时代塔尖的设计语言，来表达这个时代精英群体的生活方式和精神需求。整体来看，国内的高端公寓数量并不多，且更多是标准化设施和服务，像票务预订、私人飞机或豪车接驳、上门按摩或美发等在内的附加服务，国内公寓仍处于开发阶段。对于国内众多的中端公寓来说，标准化服务设施和服务已经是向“上”努力追赶的方向，更别提附加服务。

此外，国内公寓还出现了一个明显特质：同质化，大部分公寓都是相似的空间布局、外立面、地板色彩……但纵观那些知名顶级公寓，无一不是有着自己的“性格”，或是色调斑斓、前卫艺术、采用环保理念，或是根植在地文化，这些顶级公寓每个空间都经过精心策划，使客人得以沉浸在精致的体验中，借此收获自己的“铁杆粉丝”，无论是自住还是外租，都会有人“买单”。

如上海半岛酒店公寓的室内设计除了大量运用了深浅不一的青瓷色或象牙色外，还融入了20世纪20年代风行上海的传统材料——桃木和黑檀木的家具和木制品，以及制造出强烈对比的圣劳芝黑和圣塔利奥白石头等，再现上个世纪上海的生活风貌，吸引了一大批富豪、明星把这里当“家”。

总的来看，当下的顶级公寓除了生活居住需求，除了地段和品质，更重要的，是它所配备的服务。这也是消费群体越来越讲究、需求不断细化的产物。以最优秀的产品和服务匹配最臻稀的土地，实现土地价值的最大化。这也正是全球核心城市住宅，尤其豪宅下半场的中心思想，是确保物业价值和业主利益的法宝。关于这一点，本土的公寓们需要好好思考。