在当今社会，房地产已成为一个敏感而复杂的话题，它与性别、中西医、资本与劳动等议题一样，常常引发激烈的争论。每当提及房产，人们似乎立刻分成两派，彼此对立，争论不休，甚至可能导致关系破裂。
拥有房产的人可能会认为那些看跌房价的人无法承担购房成本，只能租房，无法结婚，孩子无法进入好的学区，无法按照自己的意愿装修，老年时可能无房可租。而没有房产的人则可能认为那些看涨房价的人已经陷入了一种执念，急于寻找接盘者，认为他们收取的租金不如将现金存入银行，坚决不接盘，计划老年时回到老家或住进养老院。
我则持有不同的观点。我拥有住宅和40年产权的大平层，面积都超过300平方米，但我看跌房价。有人可能会问，既然我看跌房价，为什么不卖掉房产？实际上，我早已卖掉了许多房产，近几年的文章中我也多次提及，剩下的房产我打算用来存放手办。
我之所以认为房价尚未触底，是因为房产正在回归其“应有”的价值。我极度不认同租房就是在帮房东还房贷的观点。根据中国目前的房产租售比，租金远远低于月供，房东还要承担房产折旧的损失。仅仅比较月供和租金的比值，这是一种错误的算法。你的首付呢？这部分资金原本可以产生收益，是否也被考虑在内？租金应该与月供、贷款利息支出、首付损失的利息以及房产折旧的总损失进行比较，而不仅仅是租金和月供的对比。
房产的价值该如何计算？许多人并不了解其组成部分。当有人说“比特币毫无价值，房子至少可以居住”时，我就知道这些人的思维方式还停留在过去。房子确实可以居住，但正如许多人所说，他们可以在偏远地区建造豪华别墅，但这并不值钱。这说明什么问题？建筑成本和豪华程度在房价中所占的比重很小，人们真正追求的是大城市的配套设施和发展机会。那么，为什么在同一个城市的同一区域，商业住宅、公寓和普通住宅的价格会有很大差异？甚至同样是住宅，但仅仅隔一条马路，价格可能会相差一倍，这些溢价从何而来？学区、服务、权益、身份，这些都是溢价点，而钢筋水泥本身并不值钱。所有房地产相关的人工和材料成本上涨，本质上是因为上述溢价过高，导致许多开发商和装修公司争夺人工和材料，从而推高了价格。记住，不是人工和材料价格上涨导致房产成本增加，然后房价“只能”上涨，这是错误的。
这也意味着，一旦房产上的那些附加值消失，房价也会随之消失，不仅是浮动的价格部分消失，连你支付的钢筋水泥成本也会消失，因为它们本来就不值那个价，你甚至为成本本身支付了过高的溢价。
那么，房价取决于什么？共识，就像比特币一样，是共识，而不是所谓的居住属性。空气很多，但一文不值。同理，如果房子多到一定程度，就像充话费送手机一样，那么居住属性就跟空气一样，虽然存在，但就是不值钱。
你花1000万买的房子，本质上是需要有共识，需要有其他人也认可那些附加值值得这个价，否则回归居住属性后它只值5万，那么这个标的到底是有居住属性，还是纯粹炒作，还有区别吗？同样的道理也适用于黄金，有人说黄金至少有工业价值，所以你花100万买了黄金，但如果黄金代表资产的共识消失，让它回归工业价值，你的100万变成2000块，它有没有工业价值有没有差别？没有差别，因为已经等于归零了——黄金如果按工业价值计算，与比特币作为全球第一个也是最安全的去中心化价值传输系统的股份的价值相比，真的无法相提并论。
那么，什么会导致房价下跌？城市的人口净流出、城市竞争力下降、高薪就业机会减少、结婚率暴跌、丈母娘放弃要求、学历贬值、学区制度变动、房子不再代表身份、你所在区域的“中心程度”被分散、服务下降、业主平均质量下降、权益下降、房子变老等等，这里的每一层都是房价的一部分，其中一些因素与房价互为因果——这才是房价一旦开始下跌就止不住的原因，互为因果的因素在上涨时有加成，在下跌时也有加成。
既然说到了这里，那么等到上面的泡沫彻底消失，建筑成本本身的价值也回归，假设到了可以抄底的时候，应该买什么样的房子？我告诉你，之前建的房子大多数都一般，因为那是一个辉煌时期，是一个“只要你有楼，就卖得出去”的时期，所以这东西注定好不了——随便谁开一家面馆就一定爆火，那味道还能好吗？好不了，因为不会做饭的也去开了，所以这个溢价就无比高。因此到时候你一定要选择近些年的新盘，最多就是次新盘，不能再老了，再老就垃圾了——有人说那些豪宅呢？还狗屁豪宅，不断
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