T107-0107地块现状，图源：深圳公共资源交易中心官网
作者 | 梁争誉
编辑 | 刘婷
今年全国最贵土地花落华润置地和中海联合体。
12月2日，深圳湾畔一宗商住地T107-0107挂牌出让，起拍价126.52亿元，吸引华润置地、中海联合体和招商蛇口参与竞拍。
两名竞买人激战77分钟，连续举牌295轮，T107-0107最终被华润置地和中海联合体以185.12亿元竞得——这不仅刷新深圳涉宅地块成交总价历史纪录，也是今年全国出让的最贵土地。
因为以“价高者得”为原则确定竞得人，T107-0107高溢价成交，溢价率高达46.3%，楼面地价约70388元/平方米。
“虽然行业风险并未完全出清，但房地产市场面已经在较快的修复之中，特别是一线城市核心位置核心房地产资产会有较好的市场表现。”第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿对时代周报记者表示，T107-0107地块位于深圳最核心的地段之一，各方面条件均属优质，“预计未来单价会超过15万元/平方米，向上想象空间很大，竞得企业将有非常不错的利润空间。”
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平均每分钟加价7660万元
12月2日下午，一场久违的抢地大戏在深圳公共资源交易中心上演，华润置地与中海联合体、招商蛇口分别手持编号为69、66的号码牌展开激烈角逐。
15:03:16，69号率先出价，报价126.72亿元。7秒后，66号应价，加价2000万。15秒后，69号再出价。
竞价双方你追我赶，频频举牌，迅速推高报价。开拍半小时，经过120轮竞价，T107-0107突破150亿元。
报价超过160亿元后，竞价节奏有所放缓，竞价双方均多次在拍卖官提醒后出价。报价超过180亿元后，双方又一次加快举牌速度，连续瞬时出手，竞价间隔短至数秒。
T107-0107竞价记录，图源：深圳公共资源交易中心官网
16:20:12，69号号码牌持有者华润置地、中海联合体将报价定格在185.12亿元，T107-0107成为深圳历史上第九宗总价超过百亿的地块。
整场竞价持续77分钟，两名竞买人平均每分钟出价3.83次。按竞价幅度2000万元/次计算，T107-0107的身价平均每分钟上涨7660万元，平均每78.9秒抬价1亿元。
吴睿对这个价格并不意外，“我预测180亿元将会是这块地总价的重要参考线，今天结果在185亿元左右，基本在意料之中。我一直对2025年楼市抱乐观看法，土拍市场用真金白银验证的这个判断。”
T107-0107地块位于深圳后海金融总部基地，是总部企业最为密集的区域之一，拥有顶级配套，包括深圳湾万象城、海岸城等商业配套，深圳湾人才公园、地铁2号线、地铁11号线等市政配套，以及春笋、春茧等城市地标，区域内二手楼盘华润深圳湾悦府一期11月挂牌均价约26.68万元/平方米。
图源：图虫
值得注意的是，T107-0107地块是在写字楼集群中划出零星住宅用地，由两宗商业地块调规变身一宗商住地，业态包含17.69万平方米商品住宅、7万平方米商务公寓、1万平方米商业等。
“深圳历史上有8宗超过百亿的土地，在2016年以后，超过百亿的土地只要是纯商业用地，没有开发商能赚到钱。这也是为什么，深圳湾这块地会由纯商业的土地性质转到以住宅为主。”吴睿认为，T107-0107地块调规后，土地价值增长100亿元以上。
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改善市场成交活跃
T107-0107地块高溢价成交，与限制解除不无关系。
根据出让公告，T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件——以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，取消各种政策附加的限制，从而给开发商让利，同时将定价权给到市场，将产品打造的权力给到市场，让开发商根据市场的需求来决定价格和户型，能够提振开发商拿地的积极性，做到供需匹配。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，取消土地限价或有利于稳房价、稳预期，有助提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。
市场端的积极表现，也为开发商获取优质土地增加信心。
9月底，央行、住建部以及各地主管部门密集出台的一揽子楼市利好政策，政策效果仍在延续。
据深圳贝壳研究院统计，11月深圳新房成交8734套，环比增长86.8%，同比增长158.9%，创下2021年2月以来新高；二手房成交8199套，环比增长14%，同比增长103.8%，创下2020年10月以来新高。
图源：图虫
11月19日，深圳市住建局等三部门官宣取消普通住房和非普通住房标准，激发改善型置业者入市的积极性，大户型、高价房源成交量大幅提升。据深圳贝壳研究院监测，政策官宣后，144平方米以上房源日均签约量增长29.4%，1000万以上房源日均签约量增长36.6%。
深圳贝壳研究院认为，12月1日取消普通住房和非常住房标准等降税政策正式执行，大户型置业者、改善型置业者成交将更为活跃。
“9月底一系列优化政策后，购房需求释放，深圳楼市活跃度持续提升。短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。同时，土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。”孙红梅表示。
对于T107-0107地块的竞得人华润置地、中海联合体，市场表示认可。
克而瑞统计数据显示，今年1-11月，中海以2704.3亿元的销售金额排名行业第二，华润置地以2291.0亿元的成绩紧随其后。在深圳市场，华润置地一向是豪宅代言人，产品力优势明显。中海今年亦凭借“玖”系产品，在北京、上海、深圳、南京等多个核心城市取得不俗表现。
“今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升，比如中海在上海、北京、深圳的几个项目获得热销，而且是高溢价热销，贡献了超过一半的业绩。”李宇嘉认为，楼市有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。
“华润置地中海联合体，绝对强强联合”，吴睿表示。
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